RENTA 2015 (III): TRIBUTACION DE LOS INMUEBLES.

También la tributación de los inmuebles ha sufrido modificaciones que se pondrán de manifiesto en este primer ejercicio a declarar tras las medidas reformadoras contenidas, básicamente, en la normativa aprobada en el mes de noviembre del año 2014.

Por lo que se refiere a la vivienda habitual todo sigue igual, es decir no genera ningún tipo de ingresos por los que debamos de tributar. En cuanto a la deducción por inversión, recordar que fue suprimida con efectos 1 de enero de 2.013, estableciéndose, no obstante, un régimen transitorio para aquellos contribuyentes que hubieran generado el derecho a su aplicación con anterioridad a dicha fecha. Estos se podrán deducir de la cuota un porcentaje, en la mayoría de los casos, del 15% sobre las cantidades satisfechas a lo largo del año que, en su conjunto, no excedan de 9.040 €.

Novedad en la declaración de IRPF del año 2.015 es la eliminación de la deducción por alquiler de la vivienda habitual. Se establece, no obstante, un régimen transitorio que permite el mantenimiento de la deducción si se cumplen determinados requisitos. El contrato de arrendamiento ha de ser fecha anterior al 1 de enero de 2.015, han debido satisfacerse cantidades con anterioridad a dicha fecha, y el contribuyente ha debido tener derecho a la aplicación de la citada deducción en un período impositivo anterior a la fecha citada.

Los contribuyentes menores de 35 años residentes en la Comunidad de Madrid, podrán aplicar la deducción autonómica del 20%, con un máximo de 840 €, de las cantidades satisfechas a lo largo del período impositivo por el alquiler de la vivienda habitual. Sólo tendrán derecho a la deducción cuando las cantidades abonadas superen el 10% de la renta del período impositivo, la base imponible no supere los 25.620 € (36.200 € en conjunta), y, además, han de estar en posesión de una copia del resguardo del depósito de la fianza, por parte del propietario del inmueble, en el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid. Exceptuando La Rioja, Baleares y Murcia, el resto de las comunidades contemplan deducciones por el alquiler de la vivienda habitual.

Por lo que respecta a las posibles ganancias patrimoniales que puedan generarse en la transmisión de la vivienda habitual, no ha habido cambios. Sigue quedando excluida de gravamen la ganancia que se produzca en la venta de nuestra vivienda habitual, a condición de que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda con el mismo destino, y, también, está exenta la ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o que se encuentren en situación de dependencia severa o de gran dependencia. En este caso no se exige el requisito de la reinversión.

Otra novedad relacionada con la fiscalidad de los inmuebles es la que se contempla para las rentas imputadas a aquellos inmuebles urbanos, con exclusión de la vivienda habitual y los solares, y a los rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital inmobiliario. La renta a imputar sigue siendo el 2% del valor catastral, no obstante, y esta es la novedad, el porcentaje reducido del 1,1% solo resultará aplicable cuando el valor catastral se haya revisado en el propio ejercicio o en los diez anteriores. Con la normativa anterior el porcentaje reducido se aplicaba a los valores catastrales cuya revisión se hubiera efectuado a partir del 1/1/94. Esta modificación implicará una mayor tributación al reducirse el número de inmuebles a los que puede aplicarse el porcentaje minorado. Advertir que la renta imputada será coincidente con el rendimiento neto, al no admitirse la deducibilidad de ningún tipo de gasto.

En cuanto a los rendimientos del capital inmobiliario, se producen tres modificaciones significativas.

  • Desaparece el requisito de contar con un local destinado en exclusividad a la gestión inmobiliaria, para calificar el arrendamiento de bienes inmuebles como actividad económica. Desde el 1 de enero de 2.015, basta con que se disponga de una persona empleada con contrato laboral a jornada completa. En cualquier caso, este requisito resulta necesario, pero puede no ser suficiente, como ya ha manifestado el Tribunal Económico Administrativo Central, si no se justifica una carga de trabajo que requiera disponer de la persona empleada.
  • Se elimina la reducción del 100% que podían aplicar los propietarios de viviendas en alquiler, cuando los arrendatarios cumplían determinados requisitos en cuanto a edad e ingresos. Se mantiene, no obstante, la del 60% para el supuesto de que el rendimiento neto sea positivo. Esta reducción es aplicable exclusivamente cuando el inmueble alquilado sea destinado vivienda del arrendatario quedando excluidos, por lo tanto, los alquileres de locales.
  • Por último, el porcentaje de reducción aplicable a los rendimientos con un período de generación superior a los dos años, así como a los obtenidos de forma irregular, pasa del 40% al 30%, estableciéndose el importe de 300.000 € como el máximo sobre el que se puede aplicar el citado porcentaje. Otro aspecto novedoso, en este punto, viene dados por la desaparición de la posibilidad de la reducción en el supuesto de que los rendimientos se perciban de forma fraccionada en varios períodos.

No hay modificaciones en lo que afecta a la cuantificación del rendimiento de los inmuebles alquilados, admitiéndose la detracción de los ingresos de todo tipo de gastos, justificados con la correspondiente factura, que guarden relación con el inmueble en alquiler. A mayores, es posible computar como gasto, a través de la amortización, la pérdida de valor del inmueble y, en su caso, del mobiliario en aquellos supuestos de alquileres de inmuebles amueblados.

Madrid, 12 de mayo de 2016