Javier de Benito Rodriguez – 03/05/2018
La venta de una vivienda tributa en el IRPF como una ganancia, o una pérdida, patrimonial, por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. En el supuesto de que el segundo de los valores sea superior al primero, estaremos ante una ganancia, y ante una pérdida en el caso contrario.
Esta modalidad de alteraciones patrimoniales se incluye en la base del ahorro, tributando en una escala de tipos, en donde el mínimo es el 19%, y el máximo el 23%. No obstante, calcularse, en general, las ganancias patrimoniales en el sentido apuntado, existe un régimen transitorio para aquellas viviendas adquiridas con anterioridad al 31 de diciembre de 1.994. Dicho régimen, expuesto de una manera sencilla, consiste en la aplicación de un coeficiente reductor (solo en el caso de que haya ganancia) del 11,11% por cada año de permanencia que exceda de dos, contados desde la fecha de adquisición hasta el 31 de diciembre de 1996, diferenciándose entre la ganancia obtenida antes del 20/1/2006, y la posterior, y estableciéndose un limite, para el valor de transmisión, de 400.000 €, de tal manera que sobre la ganancia correspondiente, de manera proporcional, a la cantidad excedida sobre dicho importe, no pueden aplicarse los coeficientes reductores.
Expuesto el modo de calcular la alteración patrimonial proveniente de la venta de una vivienda, hemos de efectuar algunas precisiones sobre el tipo de vivienda que se transmite, y la edad del transmitente, ya que no es lo mismo enajenar la vivienda en la que residimos habitualmente, que vender el apartamento que tenemos en la playa, del mismo modo que tampoco tiene el mismo tratamiento la venta efectuada por un contribuyente con una edad superior a los 65 años, a la fecha de devengo del impuesto, esto es a 31 de diciembre, que la realizada por otra persona de menor edad.
Venta de la vivienda habitual.
Si una persona, menor de 65 años, transmite, con ganancia, la vivienda en la que ha venido residiendo habitualmente, para que dicha ganancia quede exenta del IRPF, tiene la obligación de reinvertir el importe total, obtenido en la venta, en la adquisición de una nueva vivienda, que pase a tener la condición de habitual, y, de no hacerlo, tendrá que pagar el impuesto correspondiente al beneficio obtenido. Cabe la posibilidad, no obstante, de que reinvierta un importe inferior al conseguido, quedando, en este caso, exenta de tributación la parte de la ganancia proporcional al importe reinvertido.
Supongamos ahora el mismo caso, pero en donde la parte vendedora la forma un matrimonio, casado bajo el régimen de gananciales, en donde uno de los cónyuges tiene 67 años, y el otro 63 años. En este supuesto, y conforme establece la normativa aplicable, la ganancia patrimonial correspondiente al cónyuge de mayor edad quedaría exenta, sin necesidad de proceder a la reinversión del importe obtenido en la venta, mientras que la obtenida por el otro , para no tributar, tendría que cumplir con el requisito de la reinversión. Por lo tanto, parecería aconsejable, en este caso, retrasar la venta en un par de años, al objeto de que la totalidad de la ganancia quede exenta.
Lo referido anteriormente para la exención en la venta de la vivienda habitual dependiendo de la edad del contribuyente, es válido tanto para el supuesto de que transmitamos el pleno dominio como si vendemos la nuda propiedad, pero no para el caso en que se transmite el usufructo manteniéndose aquella, ya que al transmitirse el usufructo y conservar el contribuyente la nuda propiedad de la vivienda, se ha producido la transmisión de un derecho real pero no la transmisión de la vivienda habitual, por lo que dicha venta no estará exenta.
Matizar que el beneficio fiscal comentado es extensible a aquellos contribuyentes, que sin tener la edad referida, se encuentran en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
Venta de una vivienda que no es la habitual
Pongámonos ahora en el supuesto de que lo que transmitimos es otra vivienda que no constituye nuestra residencia habitual, y que, en la venta, obtenemos un beneficio. Pues bien, dependiendo de que la referida enajenación se realice antes o después de alcanzar la edad de los 65 años, la tributación puede ser totalmente diferente.
En el caso de que vendamos, por ejemplo, nuestro apartamento de la playa, antes de cumplir los 65 años, la ganancia obtenida tributará, como ya hemos comentado, en la base del ahorro del IRPF en la escala de tipos del 19%, 21% y 23%. Sin embargo, si dicha venta se realiza por un contribuyente con 65 años cumplidos, puede quedar excluida de gravamen la ganancia obtenida, siempre y cuando el importe logrado se destine a la constitución de una renta vitalicia dentro del plazo de los seis meses siguientes a la transmisión. En este caso, la norma establece un techo de 240.000 €, de tal manera que el beneficio fiscal, previa reinversión en la renta vitalicia, se limita a la parte proporcional de la ganancia correspondiente al referido importe, quedando sujeta a tributación el exceso sobre la misma.
Por último, recordar que, para las viviendas adquiridas, a título oneroso, entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, quedará exenta un 50% de la ganancia patrimonial que se haya generado con motivo de su venta actual. Ello es consecuencia de una norma que se aprobó en dicho año con la finalidad de estimular la venta de los activos inmobiliarios que figuraban en los balances de las entidades financieras y crediticias, como consecuencia de la crisis que azotaba la economía de nuestro país en aquellos años.