A la hora de confeccionar nuestra declaración de la renta, hemos de tomar en consideración los bienes inmobiliarios de los cuales somos propietarios y cuantificar los rendimientos que hayan generado a lo largo del año dependiendo del uso que haya hemos hecho de ellos. Veamos los diferentes supuestos.
No generan renta alguna y, consiguientemente, su titularidad no implica coste fiscal por el IRPF, entre otros, los siguientes inmuebles:
- La vivienda habitual, así como los jardines, parques, piscinas, instalaciones deportivas, plazas de garaje (hasta un máximo de dos) y demás anexos que hayamos adquirido conjuntamente con la vivienda.
- Los solares urbanos.
- Los inmuebles mientras se encuentren en fase de construcción.
- Aquellos inmuebles que no sean susceptibles de uso por razones de índole urbanística. Sería el caso de aquellos edificados en zonas no calificadas como urbanas o urbanizables, los carentes de licencia urbanística de primera ocupación, o los declarados en ruina que haya que desalojar
- El derecho de uso de las plazas de aparcamiento para residentes.
- Los bienes inmuebles afectos a una actividad económica.
- No procederá la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles cuando su duración no exceda de dos semanas por año.
- En general, todos aquellos bienes inmuebles que no tengan la calificación de urbanos conforme a lo establecido en el Art.7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Para aquellos inmuebles a los que haya que atribuirles rendimientos, por estar a disposición de sus titulares, la renta imputable será la resultante de aplicar el 2% sobre el valor catastral. El porcentaje anterior se reduce al 1,1% cuando se trate de valores catastrales revisados que hayan entrado en vigor con posterioridad al uno de enero de 1994. Este mismo porcentaje también resultará de aplicación en el supuesto de que el inmueble carezca de valor catastral, girando, en este caso, sobre el 50% del coste de adquisición.
La renta imputada es neta, es decir no se admite la deducibilidad de ningún gasto, y ha de ser declarada por el propietario del inmueble o, en el caso de existencia de derechos reales de disfrute, por el titular del derecho. Así, en el supuesto de desmembración del pleno dominio entre usufructo y nuda propiedad, el obligado a computar la renta inmobiliaria será el usufructuario. En el mismo sentido, en el caso de los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, la imputación se efectuará al titular del derecho real, prorrateándose el valor catastral en función de la duración anual del periodo de aprovechamiento. Generarán, entre otros inmuebles, rentas imputadas:
- Las segundas viviendas.
- Las viviendas desocupadas.
- Las plazas de garaje, a excepción de las que, con un máximo de dos, se hayan adquirido conjuntamente con la vivienda habitual.
- Los trasteros que se hayan adquirido independientemente de la vivienda habitual, así como aquellos que se hayan adquirido individualmente, o conjuntamente con otras viviendas que no tengan la condición de habitual.
Los bienes inmuebles, ya sean urbanos o rústicos, son susceptibles de generar otro tipo de rendimientos, que se califican como rendimientos del capital inmobiliario. Dichas rentas, al igual que en el caso anterior, han de declararlas los titulares del pleno dominio o, en su caso, los titulares de los derechos reales.
La modalidad más habitual de este tipo de rendimientos está constituida por los arrendamientos de inmuebles. De los ingresos percibidos del arrendatario, con inclusión de los gastos repercutidos, deduciremos todos los gastos necesarios para su obtención, así como la amortización del inmueble. Dentro de los gastos deducibles se incluyen, entre otros, los intereses de la financiación recibida, los tributos (IBI, tasa de basuras), los saldos de dudoso cobro (arrendatario en concurso, o demora en más de seis mes desde que se inician las gestiones de cobro de un recibo hasta cierre del período impositivo), así como los gastos de administración, portería, vigilancia, reparaciones, y las primas satisfechas por seguros de responsabilidad civil, incendios o robos. El gasto por amortización será el resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de dos valores: el catastral o el de adquisición, con exclusión del valor del suelo. El importe así calculado se duplicará cuando se trate de contratos de arrendamiento anteriores al 9/5/1985. También se deducirá, en concepto de amortización, cuando el inmueble se alquile amueblado, el importe resultante de aplicar el 10% al coste de adquisición de los muebles cedidos. Precisar que el importe conjunto de los intereses derivados de la financiación recibida y los gastos de reparación y conservación no podrá exceder, para cada inmueble, de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso podrá deducirse dentro de los cuatro años siguientes.
El rendimiento neto positivo obtenido podrá reducirse en un 60% si el inmueble alquilado es destinado a vivienda, e incluso en el 100% si el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y los 35 años, para contratos celebrados antes del uno de enero de 2011 (se reduce la edad a 30 años para los celebrados con posterioridad), y sus rendimientos netos, ya sean del trabajo o de actividades económicas, superen el IPREM (7.455,14 €, en 2014).
En el supuesto de que el arrendatario fuese el cónyuge, o un pariente, por consanguinidad o afinidad, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de aplicar las reglas expuestas para la imputación de rentas.
Los bienes inmuebles también pueden generar rendimientos de actividades económicas. Sería el caso de aquella persona, que dedicándose al alquiler de inmuebles, dispone de una estructura mínima contando para ello con una persona contratada a jornada completa y con un local destinado a la gestión de los alquileres. El rendimiento neto ha de calcularse según las reglas de la estimación directa ya sea en su modalidad normal o simplificada, y su declaración corresponderá al titular de la actividad.
Por su parte, en el supuesto de que alquilemos un local comercial donde existía un negocio que se venía explotando y, conjuntamente con el local, se alquila la maquinaria y mobiliario necesario para el desarrollo de la actividad, estaremos en presencia de un arrendamiento de negocio, calificándose los importes percibidos como rendimientos del capital mobiliario. También tendrán esta calificación, en el caso de subarriendo, las rentas abonadas por el subarrendatario al arrendatario. El rendimiento neto se obtendrá deduciendo de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención y, en su caso, el importe del deterioro de los bienes de los que procedan los ingresos. Este deterioro tiene su reflejo en la amortización, siendo los porcentajes más comunes los siguientes: 3% para inmuebles, 10% para el mobiliario, 12% para la maquinaria y 30% para los útiles y las herramientas.
Por último, puede darse la situación de que seamos titulares de un inmueble conjuntamente con otras personas. Sería el supuesto, por ejemplo, de la vivienda recibida en una herencia y de la que somos propietarios en proindiviso con otros coherederos. En este caso, las rentas derivadas del inmueble serán calculadas conforme a la normativa dependiendo de la calificación del rendimiento. La renta resultante la incorporaremos en nuestra declaración, en función de nuestro porcentaje de titularidad, como procedente de entidades en régimen de atribución de rentas.
Madrid, 01 de junio de 2015