A la hora de obtener el rendimiento neto de los pisos que destinamos al arrendamiento hemos de tener en cuenta que de las cantidades que repercutimos al arrendatario, junto con la propia renta, podemos deducir una gran variedad de gastos que permitirán reducir la factura fiscal.
La normativa del IRPF contempla una lista de gastos que tienen la consideración de deducibles. No obstante no se trata de una lista cerrada siendo deducibles, en general, todos aquellos que resulten necesarios para la obtención de los ingresos.
De acuerdo a la enumeración que realiza la Ley del IRPF serán gastos deducibles de los ingresos por arrendamiento los siguientes:
- Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los inmuebles y demás gastos de financiación.
Junto a los intereses del préstamo destinado a financiar la adquisición o las mejoras acometidas en el inmueble que vamos a destinar al alquiler, serán deducibles otros gastos vinculados a la financiación tales como comisiones de apertura, corretaje, gastos de formalización o cancelación anticipada.
Debe tenerse en cuenta que el importe total a deducir por estos gastos, y los de reparación y conservación, no puede exceder conjuntamente, para cada inmueble, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. No obstante el exceso lo podremos deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.
- Los gastos de reparación y conservación.
Son los realizados con la finalidad de mantener el uso normal del inmueble, así como aquellos otros derivados de la sustitución de elementos. Entre los primeros podemos citar, sin ánimo de exhaustividad, el pintado, revoco, arreglo de instalaciones, sustitución de ventanas, reparación de puertas o del parquet, reparación de la fachada o sustitución de tuberías o grifería, mientras que las instalaciones de calefacción, ascensor o puertas de seguridad son gastos tipo del segundo bloque. La doctrina administrativa ha interpretado que la instalación de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros, donde no existían, constituye una inversión o mejora y no un gasto deducible; por el contrario, cuando ya existen y es preciso, por razones de mantenimiento del uso normal, sustituirlos, estas sustituciones no son mejora, sino gasto deducible.
También tendrán la consideración de deducibles aquellos gastos de acondicionamiento del inmueble para su posterior arrendamiento en los que incurramos con anterioridad a la fecha de inicio de aquel. Se trata de los gastos preparatorios para poner el inmueble en condiciones de destinarlo al alquiler.
Como se indica en el punto anterior, esta modalidad de gastos, conjuntamente con los de carácter financiero, está sujeta su deducibilidad a un límite superior siendo el exceso deducible dentro de los cuatro años siguientes.
- Los tributos.
Será deducible el IBI, así como las tasas de alcantarillado, recogida de basuras, alumbrado que afecten al inmueble alquilado. En cuanto al IVA será gasto deducible de los ingresos cuanto estos estén exentos, como sería el caso de los arrendamientos de viviendas. Por el contrario los importes correspondientes a los tributos que gravan la adquisición del inmueble (ITP o IVA) no tienen la consideración de gasto deducible, sino mayor coste de la adquisición de aquel. No obstante, serán recuperables vía amortización anual de los mismos en tanto en cuanto el inmueble esté arrendado.
- Los saldos de dudoso cobro
Para su deducibilidad se requiere que estén suficientemente justificados, entendiéndose cumplido este requisito en las siguientes situaciones:
a) Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
b) Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de 6 meses y no se hubiese producido la renovación del crédito. No obstante, si el saldo de dudoso cobro fuera cobrado posteriormente a su deducción, se considerará como ingreso en el ejercicio en el que se produzca dicho cobro.
En estos casos, aunque existe un gasto deducible, no por ello debe dejarse de imputar la renta pendiente de cobro, es decir, que como rendimiento íntegro se debe declarar la misma y como gasto deducible se deduce su importe.
- Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.
Se consideran deducibles los gastos de administración, guarda o vigilante jurado, portería, jardinería o similares.
También son gastos deducibles las cantidades abonadas a montepíos laborales, mutualidades obligatorias y cotizaciones a la Seguridad Social y colegios de huérfanos derivados de tales servicios personales, que pueden derivar de asalariados.
Estos gastos son deducibles por el propietario o usufructuario en la parte que a los mismos les corresponde, en función de los coeficientes de propiedad, aunque los gastos estén facturados a nombre de la comunidad de propietarios.
- Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste.
Por lo que se refiere al inmueble será deducible el importe resultante de aplicar el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores: coste de adquisición satisfecho o valor catastral, con exclusión del valor del suelo. Todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (IVA, ITP, notario, registro de la propiedad, etc) formarán parte del valor de adquisición. En el supuesto de que el inmueble no permanezca alquilado todo el año solamente será deducible, en concepto de amortización, la parte proporcional correspondiente a los meses arrendados. Es decir, si el período de arrendamiento abarca desde el uno de abril hasta fin de año, será deducible la amortización correspondiente a 9/12.
Tratándose de contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9/5/1985 (arrendamientos de renta antigua), que no disfruten del derecho a la revisión de la renta, se autoriza, en compensación, que se deduzca como gasto el doble del importe correspondiente a la amortización.
En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación sólo podrá considerarse como coste de adquisición satisfecho (al no existir contraprestación) el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, así como la parte que corresponda a la propia construcción, de los gastos y tributos inherentes a la adquisición del inmueble, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Consecuencia de lo anterior, la amortización girará normalmente sobre el valor de la construcción que refleje el recibo del IBI.
En el supuesto de que el inmueble se alquile con mobiliario podremos deducir el importe resultante de aplicar el 10% sobre su coste adquisición. Al igual que en el caso del inmueble, el importe deducible anualmente se limitará en el supuesto de que aquel esté arrendado por un período inferior al año.
Asimismo también tienen, entre otros, la consideración de gastos necesarioslos siguientes:
- Los gastos ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento y los de defensa de carácter jurídico.
- El importe de las primas de contratos de seguro, de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros análogos.
- Las cantidades destinadas a la adquisición de servicios o suministros, siempre que sean a cargo del propietario o usufructuario. Entre otros: gastos de comunidad, agua, gas o electricidad.
Finalmente advertir que en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto se reducirá en un 60%, siendo dicha reducción del 100%, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM (6.390,13€ en 2.013).
Madrid, 5 de junio de 2014