¿Qué impuestos afectan a las compraventas de viviendas entre particulares?
Nos referimos al mercado de segunda mano, es decir a aquellas transmisiones de inmuebles en las que intervienen particulares que, en su caso, no actúan en calidad de empresarios o profesionales.
Los impuestos a tomar en consideración, son los siguientes: en sede del vendedor el IRPF y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como la plusvalía municipal, y en sede del adquirente, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Por lo que se requiere al IRPF, que, como se ha indicado, correrá a cargo del vendedor o transmitente, recaerá sobre la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. En el supuesto de que este último sea superior al de adquisición, estaremos ante una ganancia patrimonial. En otro caso, se tratará de una pérdida. Estas ganancias o pérdidas, constituyen renta del ahorro, y su peculiaridad reside en que serán gravadas en una escala con tres tipos impositivos, a saber 19%, 21% y 23%.
En general, las transmisiones de viviendas darán origen a una renta gravable, pero hay supuestos en que ello no será así. Es el caso, por ejemplo, de la transmisión de la vivienda habitual, aquella en que salvo excepciones hemos residido tres años. Si el importe obtenido en la venta, lo reinvertimos en una nueva vivienda, que pase a ser habitual, la ganancia obtenida quedará exenta de tributación en su totalidad, si reinvertimos el importe íntegro obtenido en la venta, o de manera parcial, cuando nos reservamos parte de la cantidad percibida en la transacción.
Esta obligación de reinvertir, para conseguir la exención, no se exige cuando el vendedor de la vivienda habitual, tiene una edad superior a 65 años. Los contribuyentes de esta edad, también pueden quedar exentos de tributación cuando venden un inmueble que no constituye su vivienda habitual. En este caso, la ganancia obtenida quedará exenta de tributación siempre que se cumpla con el compromiso de suscribir, con el importe percibido en un plazo no superior a seis meses, una renta vitalicia. Se establece, no obstante, un límite de 240.000 euros como importe máximo para constituir la renta vitalicia. Por lo tanto, cuando el importe de la transmisión del inmueble es superior al importe anterior, estaremos ante una exención parcial. En otro caso, será total.
Por último, y antes de entrar en el análisis de la plusvalía municipal, hemos de tener presente si el inmueble, ya sea vivienda habitual o no, que queremos transmitir fue adquirido antes o después del 31 de diciembre de 1994, ya que, en el primer caso, todavía estamos a tiempo de aplicar unos coeficientes reductores que suavizarán el coste fiscal.
En cuanto a la plusvalía municipal, el IIVTNU, es un impuesto que, en el supuesto de una compraventa, ha de ser satisfecho por el vendedor. Este impuesto grava el “teórico” incremento de valor del suelo de un inmueble durante el período de tenencia, con un máximo de 20 años. Es decir, superado el período anterior, el incremento de valor posterior se desprecia. Sobre el referido incremento de valor, se aplican unos coeficientes diferentes según cada ayuntamiento, aunque sujetos a unos límites. Es bien conocido que la plusvalía municipal ha sido declarada inconstitucional. Si en un principio, se cuestionaba si debería abonarse el impuesto devengado en una transmisión con pérdida, esto es que el valor de adquisición superaba al de venta, en fechas muy recientes, el Tribunal Constitucional también ha cuestionado, declarando la inconstitucionalidad del precepto normativo, el supuesto en que el impuesto abonado es superior al incremento obtenido. No hay uniformidad entre los ayuntamientos en cuanto a la manera de actuar, no obstante en el caso del de Madrid, está dando la razón a aquellos contribuyentes que vendieron con pérdidas, pero no, hasta ahora, a aquellos otros que han obtenido una ganancia inferior al impuesto abonado.
El último de los impuestos que afecta a las transacciones de inmuebles entre particulares, es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Se trata de un impuesto indirecto, grava la aplicación de renta, que ha de abonar el adquirente del bien inmueble. Conforme a la norma, ha de aplicarse sobre el valor real del inmueble. Concepto este impreciso, no obstante una manera de evitar sustos es acudir a la web de la consejería de hacienda de la comunidad autónoma en la que esté ubicado el inmueble, y solicitar una valoración previa vinculante. El tipo de gravamen a aplicar, consecuencia de la cesión apuntada, es variable según cada comunidad. En la comunidad de Madrid, el tipo de gravamen general es el 6%.
Madrid, 5 de noviembre de 2019