Si transmitimos la vivienda en la que residimos habitualmente, y el precio de venta es superior al que abonamos en su adquisición se generará una ganancia patrimonial que habrá que incorporar a nuestra declaración de la renta y pagar la cuota correspondiente. No obstante lo anterior, si el importe de la venta lo reinvertimos en la adquisición de otra vivienda, en la que tenemos la intención de residir con habitualidad, la ganancia referida quedará exenta. Para obtener este beneficio fiscal han de cumplirse una serie de requisitos.
En primer lugar, y dado que el requisito de habitualidad ha de cumplirse tanto en la vivienda que se vende como en la que se adquiere, es necesario saber cuándo una vivienda es considerada habitual, y ello tendrá lugar cuando haya constituido nuestra residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Por lo tanto si tenemos la intención de cambiar de vivienda, sin que ello nos suponga un coste en el IRPF, hemos de esperar a que se cumpla la permanencia mínima de tres años en la que residimos, y tener el propósito de residir un período similar en la que adquiramos. No obstante, la vivienda no perderá el carácter de habitual, en el supuesto de incumplimiento del plazo de permanencia, cuando se den circunstancias excepcionales como sería el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, como podría ser un traslado laboral. Adicionalmente se exige, para considerar la vivienda como habitual, que, una vez adquirida o finalizada su construcción, residamos en ella en el plazo máximo de un año contado a partir de la fecha de compra o de finalización de las obras, admitiéndose, en base a circunstancias excepcionales, el retraso en la ocupación por encima del año sin que por ello la vivienda pierda el carácter de habitual. Precisar que la vivienda ha de tener el carácter de habitual en el momento de la venta o haberlo tenido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. Con ello se permite que el contribuyente pueda dejar de residir efectivamente en la vivienda a transmitir, disponiendo de un plazo adicional para su venta sin la perdida de la correspondiente exención.
La ganancia obtenida quedará exenta en su integridad en el supuesto de que la totalidad del precio obtenido en la venta lo destinemos a la adquisición de la nueva. Si la reinversión es parcial, por ejemplo un 75%, la exención se limitará a la parte proporcional de la ganancia, tributando el resto. En el caso de que para la adquisición de la vivienda que se transmite hubiésemos necesitado financiación bancaria y, a la fecha de la transmisión, haya cantidades pendientes de amortizar, la cantidad a reinvertir vendrá determinada por el importe neto de la venta, una vez detraída la cantidad destinada a la cancelación del préstamo.
En el supuesto de que la reinversión no tenga lugar en el ejercicio en el que se transmite la anterior vivienda, ha de cumplirse con el requisito de información, esto es de poner en conocimiento de la Administración nuestro compromiso de reinversión rellenando, al efecto, la casilla 390 del apartado G6 del modelo D-100.
El requisito temporal, para disfrutar de la exención ya sea total o parcial, viene establecido por la exigencia de que la reinversión ha de efectuarse dentro del plazo máximo de dos años contados a partir de la fecha de la transmisión de la anterior vivienda. En el supuesto de venta con precio aplazado, los importes cobrados han de reinvertirse dentro del año en que se perciben.
También es posible adquirir primero la nueva vivienda habitual y después en los dos años siguientes, transmitir la anterior vivienda, siempre que la cantidad percibida por ésta se destine a satisfacer el precio de aquélla.
Alternativamente, puede disfrutarse de la exención si el importe de la transmisión de la vivienda lo destinamos a la rehabilitación de una nueva vivienda, teniendo esta consideración las obras que se realicen en la misma cumpliendo cualquiera de los siguientes requisitos:
- Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
- Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
Finalmente indicar que el incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas para tener derecho a la exención comentada acarreará como consecuencia la tributación de la ganancia obtenida mediante la presentación de la declaración complementaria, con inclusión de los intereses de demora devengados, correspondiente al ejercicio en el que tuvo lugar la venta.
Madrid, 11 de mayo de 2015